Когда цены на жилье в Польше начнут падать?

Одна группа польских экспертов утверждает, что цены на жилье в Польше будут падать. В качестве основной причины они называют спад спроса. Квартиры в Польше больше не разлетаются, как горячие пирожки.

Почему? На это есть как минимум три причины:

• квартиры очень дорогие,
• процентные ставки на ипотеку растут (в настоящее время 6,5%),
• ужесточены условия кредитования.

Другая же группа экспертов считает, что если квартиру нужно купить срочно, то ждать падения цен не стоит. Когда цены на жилье в Польше упадут, условия ипотечного кредитования в банках станут еще хуже, и лишь немногие смогут позволить себе купить квартиру в кредит.

Согласно апрельскому отчету финансового брокера Notus Finanse, кредитоспособность поляков резко упала. Сумма, предлагаемая банками для покупки квартиры в ипотеку человеком без семьи, снизилась на 17%, для семьи 2+1 — на 27%, а для семьи 2+2 — на 23%. Кредитоспособность в среднем по банкам снизилась до 42%. Соответственно, для оформления ипотеки нужно чтобы и доход возрос на 17-42%, но этого не происходит. Поэтому ипотечные кредиты сейчас невозможно взять.

Збигнев Юрошек, президент правления Atal S.A., говорит: «Мы не ожидаем сценария, когда цены на жилье упадут. Мы должны готовиться к росту цен на недвижимость».

На сколько подорожали квартиры в крупных городах Польши?

Самый дорогой 1 м² в Варшаве сейчас стоит рекордные 13 080 злотых. В Гданьске, Кракове и Гдыне необходимо заплатить более 10 000 злотых за 1 м². Вроцлав приближается к этому пределу — 9950 злотых за 1 м². Белосток с показателем 8662 злотых обогнал в рейтинге Люблин (8485 злотых) и Жешув (7779 злотых).

Наибольшее снижение цен на жилье произошло в Катовице (7608 злотых). Без изменений остались Быдгощ, который занял четвертое место с последнего (7150 злотых), и Радом, который немного подешевел (6569 злотых). За ним следует Сосновец (5999 злотых), а меньше всего за м² придется заплатить в Ченстохове — 5956 злотых. Тут мы писали о недорогом жилье в Ченстохове.

Эксперты из rankomat.pl собрали средние цены на квартиры вторичного рынка. Данные взяты из отчетов Expander и rentier.io за март 2022 и март 2021 годов и показывают, что в 17 анализируемых городах 1 м² подорожал за год в среднем на 1243 злотых.

Цены на жилье в Польше — прогнозы на 2022 год

Очень трудно предсказать, произойдет ли в действительности падение цен на жилье. С одной стороны, повышение процентных ставок на ипотеку может препятствовать спросу и снижать цены. С другой стороны, рост цен может быть спровоцирован обострением вооруженного конфликта в Украине, что приведет к притоку огромной волны иммигрантов. Это может значительно повысить стоимость аренды и, как следствие, привести к росту инвестиционного спроса на квартиры.

Как мы уже упоминали, налоговые изменения, высокие цены на строительные материалы и быстрый рост заработной платы окажут влияние на цены на квартиры в Польше. Также стартовала программа «Mieszkanie bez wkładu własnego» (Квартира без собственного взноса). Все эти факторы окажут влияние на ситуацию на рынке недвижимости в 2022 году.

Подешевеют ли квартиры в 2022 году?

Прогнозы экспертов говорят об обратном, хотя в ближайшие два года ожидается замедление темпов роста. Квартиры пользуются и еще долго будут пользоваться интересом инвесторов. В последнее время мы наблюдаем большой интерес к рынку жилья со стороны инвестиционных фондов. Они скупают целые жилые комплексы, чтобы потом выгодно продать их. Это означает, что на рынке не хватает квартир, и они становятся все дороже.

В настоящее время вероятность того, что квартиры станут дешевле, невелика. На это есть как минимум три причины. В условиях стремительно растущих цен мы хотим защитить сбережения от инфляции. Мы ищем достойную доходность. Недвижимость — это ответ на все вопросы.

Долгосрочные инвесторы могут рассчитывать на то, что цены на жилье будут расти быстрее инфляции. В крупных городах можно заработать сумму, эквивалентную 4% от стоимости квартиры за год на аренде — хотя и меньше, чем год назад.

Что влияет на падение цен на квартиры в Польше

Однако главным фактором, влияющим на падение цен, будет повышение процентных ставок на ипотеку. Это будет сдерживать как инвестиционный спрос, так и спрос со стороны покупателей, приобретающих квартиры для себя. Благодаря росту ставок инвесторы могут добиться доходности более 6%, покупая корпоративные облигации. Такие инвестиции требуют гораздо меньше усилий, чем покупка квартиры и последующая сдача ее в аренду. Поэтому жилье больше не является единственным способом получения высокой и стабильной прибыли. Кроме того, высокие процентные ставки делают ипотечные кредиты дорогими.

Трудно оценить дальнейшие темпы роста цен на жилье. В первом квартале 2021 года рост цен на жилье составил 8%, во втором квартале 10%, в четвертом квартале уже 16%, а в 2022 году 17%. Что будет дальше? Давайте вспомним, что рынок недвижимости — это цепочка взаимоотношений между агентами по недвижимости, застройщиками, строительными компаниями (генеральными подрядчиками), инвесторами и покупателями. Поэтому наблюдаем дальше — в ближайшие годы ситуация на рынке недвижимости Польши сильно изменится.